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海外不動産の購入にあたって注意する点は?購入時の3つのポイント!

わたしのまわりで海外とくにフィリピン、マレーシアなどの東南アジアの不動産を購入したり、検討したりする人が徐々に増えてきています。

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貯金のある人でしたら、銀行に預けていても利息は微々たるものですから株式とか不動産賃貸とか投資を考えますよね。

いろいろと物価が上がってきてますから、ただ現金で貯金しているだけでは、その価値がどんどん目減りしてしまいます。

どういうことかというと、

■例えば1000万円の現金があり、来年、物価が10%上がったとした場合

今年は1万円の物が1000個買えます。

ところが来年物価が10%上がったならば同じ1万円の物が1個1.1万円になりますから909個しか買えません。

同じものが1000個から909個しか買えないわけですからお金の価値が減っているわけです。

ですから、貯金のある人なら賢い投資をした方が資産を減らさず、増やすことができるのでいいんですね。

もちろん投資にはリスクがつきものですから、その点をよく理解したうえで・・・

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その投資の一環として海外不動産の購入を行って、それを賃貸する人も増えています。

特に東南アジアの新興国ですと人口がこれからも増えて経済が発展していくので、どんどん不動産も値が上がっていく傾向にあるんです。

ですから物件によっては、将来的に価値が上がってキャピタルゲイン(売った時の利益)や不動産を賃貸して高利回りが期待されます。

ただ海外不動産ってちょっと心配ですよね。

そこで海外不動産投資を実践している友達から教えてもらった海外不動産の購入にあたって注意する点を書いていきますね!

海外不動産の購入にあたって注意する点

海外不動産の購入にあたって注意する点として、ざーっと下記のものがあるようです。

為替リスク

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たとえば1000万円(日本円)を出してフィリピンの388万ペソのマンションを買ったとします。(為替が1円=0.388ペソ)

極端な例ですが為替が大きく変動して1円が0.776ペソに変わったとしましょう。

そすると日本円で1000万円の価値があると思っていたのが500万円の価値になってしまいます。

その逆ももちろんありますから大きく得する場合もあります。

ですから投資する国との為替の変動の推移・傾向も大まかにみておくといいですね。

とりあえず余裕のある資金ならあまり心配しなくてもいいですが特に海外の銀行でローンを借りる場合は要注意です!

月々のローン返済が10万円で済むと思っていたのが為替や金利の変動で20万円とかなったら、たちまち家計を圧迫してしまいます。

不動産の土地が所有権か借地権か?

不動産購入時にチェックすべき点として土地が所有権か借地権か?重要です。

定期借地権で70年ものとか結構多いですから。

新築ならいいですが、中古の場合、残り使用できる年数がどのくらいあるのか?

言葉がわからなければ掘り出し物を買ったつもりでも実は使用できる年数が少なかったりして思ったほど価値がなかったりする場合もあります。

そもそも日本人が買えるのか?

いい場所でこれから経済発展が確実に見込めて買いだなと思っても、そもそも外国人では買えない場合があります。

ただし、国によっては移住したり、帰化したり、現地の人と結婚したりなどやり方はいろいろありますから簡単にあきらめずに調べてみるといいですね。

不動産維持管理費、固定資産税等はどのくらいかかるか?

500万円でマンションを買えてお手軽だと思っていたら、不動産維持管理費や固定資産税など毎月、毎年かかる費用が想定外だったということもありえます。

特に海外で物件の様子を見れない場合、信頼のおける会社や人に管理をお願いして、その手数料を払う必要もありますから購入時の価格だけでなく、毎月いくら出費があるのかしっかり押さえておく必要があります。

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自分で使用するか?それとも貸すのか?

移住で自分で住む場合ならあまり心配ないかもしれませんが、マンションでも買って賃貸して利回りを稼ぐ考えの場合、借り手がどのくらいいるのか?その需要の傾向を知っておくことは大切です。

絶景のリゾート地でここなら借り手が多いだろうと思って購入したら、借り手があまりいなくて家賃が入らない・・・というケースもありえますから。

日本でもそうですが、賃貸する場合ならリゾート地よりも都心の人の住む需要が大きい場所で物件を選ぶ方が無難かもしれませんね。

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もちろん自分で別荘として使用したり、移住するなら絶景のリゾート地っていいですよね。

購入時の諸費用はいくらかかるか?

マンション価格が500万円と聞いて、これはお得だなと思っても実際購入時には税金、登記費用、仲介手数料、現地渡航費用などいろんな諸費用がかかりますから、しっかり押さえておく必要があります。

海外口座を開設できるか?

管理費を払ったり、家賃収入を入れたりなど海外不動産を購入の場合、海外口座を持つことが必須です。

大概は日本で簡単に作れたり、現地エージェントに口座開設を手伝ってもらったりできますが、口座を維持する手数料としていくら以上は現金を預けておかなければならないとか銀行によってまた開設する口座によって、いろいろありますからしっかり特徴と使い方を理解する必要があります。

また日本でも同じですが信用度の高い安心できる銀行を選びたいものです。

お金を預けている銀行がいつのまにかなくなっていた・・・とかなると悲惨ですからね。

現地に言葉の通じる信頼できる人がいるか?

言葉や現地の事情に精通している人ならいいですが、ほとんどの方は言葉もその国の慣習、事情もよくわからない方が多いのではないでしょうか?

最初に不動産を購入する場合に

・その不動産が将来的に価値が上がるようないい立地なのか?

・信頼のおける建設会社、販売会社、仲介会社なのか?

・きちんと登記できて所有権を確保できているか?

不動産を維持管理する場合に

・修理・修繕の必要があるときに適切に処置してもらえるか?

・賃借人とトラブルがあったときに解決してもらえそうか?

・災害や暴動などあったときに状況を教えてもらえるか?

・国やその地域の情勢など教えてもらえるか?

こういったことを気軽に相談したり、お願いできる人がいれば安心です。

世界の経済状況をどうみるか?

世界全体の経済状況によって不動産や株式は大きく変動します。

日本でもそうでしたが、バブルのときに不動産を借入で所有していた人や会社はバブルがはじけたときに大きな痛手を被ってます。

新興国で人口が増え続けるところは、基本的に不動産の価値は上がっていくでしょうが、上がっていく局面においても、大きく上下の変動があります。

投資という面でみるとやはり下がっているときに買うのが賢いですよね。

カントリーリスクをどうみるか?

災害リスクや政情不安や暴動など海外ともなると、国の安全性、信用性、安定性などよくわからなかったりします。

ですので、その国の歴史や特性など事前にしっかりリサーチして、詳しい方に教わって勉強することも大切です。

海外不動産購入時の3つのポイント

以上、海外不動産を購入するときの注意点を挙げましたが、いろいろと大変ですが、安易に投資するのでなく、よく勉強して賢く投資すると資産を増やすことにつながります。

わたしが友達から聞いて思ったのは、海外不動産の投資のポイントは次の3つかなと思います。

①余裕資金の範囲で購入する。

②現地に信頼できる人がいる。

③海外不動産投資のよきアドバイザーがいる。

こうやってみると、結局は人ですね!

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